地产上海限购政策从严单身户籍人士限购二套较好

来源:    作者:笔名    2020-11-20

地产:上海限购政策从严 单身户籍人士限购二套房 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

5月14日媒体消息,上海部分县房产交易中心表示目前单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房,不能再购买第二套居住房。报道称,目前,杨浦区、虹口区、金山区、松江区的房产交易中心均证实上述消息。

消息点评:

我们认为,本次上海部分城区限购升级主要是因为近期上海成交量的持续回暖带动了成交价格有了一定幅度的上升,面对上海强劲的需求,上海市政府唯有通过限购的微调来强行压制成交,以期待把价格控制在一个合理的水平。

从4月份上海的成交数据来看,商品住宅成交均价(包含保障房)为14,919元/平米,同比上涨5%,环比上涨14%,较2011年11月的月度成交价格低点已经上涨24%,而商品住宅成交均价(不包含保障房)为。斯托亚希奇外线远投得分22,7 5元/平米,同比上涨1%,环比上涨2%,较2011年11月的月度成交价格低点已经上涨8%,月度成交价格已经回复至2011年月份的价格水平;另外,从2012年第20周(5月7日-5月1 日)的成交数据来看,商品住宅成交均价(包含保障房)为16,612元/平米,同比上涨17%,环比上涨5%,较2012年 月初的周度成交价格低点已经上涨而不是根据需求场景去解决问题。所以团购可以解决商家的问题40%,周度成交价格更是回复到了2011年1月末的价格水平。

无论从哪个数据口径来看,上海的成交回暖确实已经带动了成交价格的上涨。而且随着5月推盘高峰的来临,房企也将加大促销的折扣力度,改善性产品甚至是高端产品逐步加大推盘力度(见图表 ),同时又恰逢存准率再次下调而加强了银行信贷能力,上海5月份成交的继续回暖将是大概率事件。而成交回暖也必将带动价格的继续走高,这将给上海市政府带来一定的压力。

因此,对于上海市政府而言,目前出台这样的限购微调就显得很必要了。不过值得注意的是,本次限购从严只是对于限购政策进行结构性的微调,只针对单身上海户籍人士,而且范围只是部分上海城区,因此本次限购从严具有上海的特殊性,应属于一个区域性的政策,此项政策并不是全国调控还会从严的象征。不过,后续不排除其他几个一线城市由于近期的价格上涨而出台限购微调或其他行业调控政策。

此次上海限购政策的从严执行将堵住假离婚的漏洞,同时遏制通过子女名额购房的需求。短期内,将很大程度上打击投资客的心态,对成交回暖将造成一定影响,但长期来看,目前成交的主力军主要还是刚需群体,而该政策对于刚需的影响并不大,因此月份的成交回暖虽会受到一定的压制,但回暖仍将延续。

总体来看,本次上海限购政策的从严在短期内对于地产板块将造成一定的负面影响,短期内在板块将会有一定的反映,但由于本次政策属于区域性政策,而且并不影响首套刚需的入市,因此市场月份的成交量仍将持续回暖,地产板块仍具有一定的操作性。但是我们依然认为,本轮调控的限购、限贷等核心政策在中短期内仍看不到放松的可能性,并且长期来看,房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀,我们维持对板块的中立评级。

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